Podaż, popyt, możliwości inwestycyjne
Dubajski rynek nieruchomości mieszkaniowych jest zatłoczony: kupujący, sprzedający, nieruchomości. Segment nieruchomości komercyjnych jest wciąż w cieniu, ale, jak pokazują ostatnie badania, jest znacznie bardziej atrakcyjny dla inwestorów. Aby uzupełnić naszą wiedzę na temat nieruchomości komercyjnych, zwróciliśmy się do eksperta - pana Shahrama Abdullaha Zadeha, dyrektora wykonawczego jednego z największych deweloperów w Dubaju, Al Fajer Properties.
Dr Shahram, jak to się stało, że w Dubaju, jako centrum biznesu w regionie, powstają tysiące jednostek mieszkalnych i tylko kilkadziesiąt powierzchni biurowych?
Stało się to historycznie. Od 2002 r., Kiedy obcokrajowcom pozwolono inwestować w nieruchomości emiratu, rynek mieszkaniowy zaczął gwałtownie rosnąć. Większość inwestycji dotyczyła zakupu mieszkań i willi, a brak popytu na powierzchnie komercyjne nie spowodował powstania ofert.
Dziś sytuacja dramatycznie się zmieniła. Wielu światowych liderów biznesu przenosi swoje siedziby główne do Dubaju, otwierając oddziały i przedstawicielstwa. Dubajscy biznesmeni również zastępują stare biura nowymi, bardziej przestronnymi i prestiżowymi. W ciągu ostatnich czterech lat od wprowadzenia tej nieruchomości miasto otrzymało po drodze kilkaset gotowych mieszkań, setki wież i willi. Gdzie będą pracować ich właściciele? Oczywiście w Dubaju.
Okazuje się, że inwestowanie w nieruchomości komercyjne jest teraz znacznie bardziej opłacalne niż w budownictwie mieszkaniowym?
Oczywiście Zwrot z inwestycji w nieruchomości komercyjne w Dubaju jest gwarantowany przez okres do 5 lat. Nigdzie na świecie inwestycje nie zwracają się tak szybko. W sektorze nieruchomości mieszkaniowych pełny zwrot z inwestycji następuje dopiero w ciągu 7-8 lat.
Zapotrzebowanie na powierzchnie komercyjne w Dubaju wynosi dziś około 3 milionów metrów kwadratowych. metrów. Do czasu ich ukończenia Dubaj będzie potrzebował kolejnych 2-3 milionów metrów kwadratowych. metrów biur. A gdy emirat rośnie, tego procesu nie można zatrzymać. O braku dobrych powierzchni biurowych w Dubaju świadczą również rosnące ceny wynajmu.
Czego inwestorzy mogą oczekiwać na zakup biura w Jumeirah Business Center 1, 2, 3 i 4 projektach?
Gwarantujemy pełny zwrot z inwestycji przez 4 i pół roku. I nie bierze to pod uwagę faktu, że koszt wynajmu w Dubaju wzrasta każdego roku o 20-30%.
Osądź sam. Dziś metr kwadratowy powierzchni biurowej w prestiżowej dzielnicy Dubaju jest wynajmowany za co najmniej 700–800 dolarów rocznie. Miesiąc temu kosztowało to 100 USD. Biorąc pod uwagę, że koszt za metr kwadratowy w Jumeirah Business Center 1, 2, 3 i 4 zaczyna się od 3 000 do 3 300 USD, łatwo jest obliczyć opłacalność naszej oferty. Inwestorzy, którzy kupują biura dla swoich firm, będą ubezpieczeni od skokowych cen wynajmu, płacąc składki za swoje lokale, zamiast płacić komuś innemu.
Pod warunkiem, że zakupione biuro nie będzie puste. Ale jak można być tego pewnym?
Nie powinno być co do tego wątpliwości. Gwarantujemy dostawę zakupionego lokalu na wynajem długoterminowy po zawarciu transakcji, do tego firma posiada specjalny dział. Ponieważ ponosimy tę odpowiedzialność, jesteśmy pewni, że biura w Jumeirah Business Center 1, 2, 3 i 4 zostaną oddane do użytku przed zawyżeniem kosztów pracy
Co kryje się za twoimi gwarancjami?
Po pierwsze, w okolicy Jumeirah Lake Towers nie było konkurentów, w których budujemy Jumeirah Business Center 1, 2, 3 i 4, i prawdopodobnie nie będzie. To najlepsze miejsce do prowadzenia działalności gospodarczej w Dubaju. Centrum znajduje się w strategicznej lokalizacji, obok największych budynków „nowego Dubaju”, gdzie zostanie oddanych do użytku ponad 3000 budynków mieszkalnych i willi, których mieszkańcy raczej nie będą chcieli spędzać kilku godzin dziennie w samochodzie. Ich czas jest drogi.
Po drugie, zaledwie pięć minut od Jumeirah Lake Towers jest wolna strefa ekonomiczna Jebel Ali, gdzie, jak wiadomo, musisz stać na liście oczekujących przez dwa do trzech lat, aby uzyskać biuro. Wkrótce w okolicy Jebel Ali zostanie otwarte jedno z największych portów lotniczych na świecie. W pobliżu znajdują się dwa najbardziej okazałe centra handlowe w Dubaju, które już działają.
Po trzecie, miliardy dolarów zostały już zainwestowane w infrastrukturę Jumeirah Lake Towers, a jeśli spojrzysz na plan ogólny, który jest po prostu niezbędny przy podejmowaniu decyzji o zakupie, zobaczysz, jak dobrze przemyślane: budynki znajdują się w pewnej odległości od siebie, dużo wolnej zieleni, dużo woda, szerokie drogi.
Czy to prawda, że Jumeirah Lake Towers będzie również wolną strefą ekonomiczną?
Tak to jest Jumeirah Lake Towers stanie się częścią Dubai Multi Commodities Centre (DMCC), pod patronatem rządu Dubaju. Jest to strategicznie ważny punkt, ponieważ wraz ze wszystkimi prawami właściciela nieruchomości na własność nasi inwestorzy otrzymują licencję spółki ze strefy. Oznacza to, że będą oni w stanie całkowicie przejąć firmę bez udziału lokalnych partnerów, zapomnieć o podatkach i formalnościach. 100% własności biura + 100% własności firmy, czego jeszcze potrzebuje przedsiębiorca?
Czym Jumeirah Business Center 1, 2, 3 i 4 różnią się od innych budynków w okolicy?
Wyróżnia je fakt, że są pod opieką ogromnej harmonijnie działającej korporacji Al Fajer Enterprises, znanej od ponad 40 lat na rynku ZEA. Dlatego możemy zapewnić naszym klientom usługę od A do Z pod jednym dachem.
Centra biznesowe buduje nasza własna firma, która przekazała park wodny Wild Wadi Dubajowi, centrum handlowe Ibn Battuta, kompleks Al Mooroj Rotana i kilka budynków przy autostradzie Sheikh Zayed. Gwarantujemy, że nasze centra biznesowe zostaną dostarczone na czas, co jest określone w umowie. Projekt architektoniczny i projekt wnętrz wszystkich centrów biznesowych Jumeirah spełnia najwyższe wymagania współczesnego środowiska biznesowego. Każdy z budynków ma przestronną salę atrium, specjalne pokoje do ogólnego użytku, niezbędny sprzęt i usługi do sprawnego prowadzenia działalności gospodarczej, możliwości rekreacji i sportu.
Mamy specjalną jednostkę, która zajmie się projektowaniem wnętrz. Nasi inwestorzy zostaną oszczędzeni na tyle bólu głowy, jak projektowanie wnętrz, po prostu otrzymają biura pod klucz do czasu oddania obiektów do użytku. Wszystkie budynki będą obsługiwane przez specjalny „inteligentny system”, który korzystnie wpłynie na rachunki za media.
Oferujemy również naszym klientom 27-letnie doświadczenie na rynku zarządzania nieruchomościami. Jednocześnie wszyscy dołączą do stowarzyszenia właścicieli, którzy będą mogli „zwolnić” Al Fajera ze stanowiska kierownika. Ale to będzie bardziej nonsens: znamy naszą pracę.
Czy to prawda, że inwestorzy z Rosji i krajów WNP kupili w sumie półtora z czterech twoich budynków?
Tak, tak jest, a teraz zawieramy wiele dużych umów z inwestorami z byłego ZSRR. Wejście w życie nowej ustawy o nieruchomościach, która została opublikowana w marcu tego roku, dało nowy impuls działalności inwestycyjnej. Ponieważ banki zaczęły chętniej udzielać pożyczek, inwestorzy rozumieją, że na rynku jest więcej osób o wiarygodności kredytowej, co doprowadzi do wyższych cen.
Ale obywatele WNP stali się teraz bardziej wybredni: są dobrze poinformowani i przygotowani do zakupu. Są zainteresowani konkretnymi dokumentami, liczbami i faktami. Najwyraźniej więc praca z nami jest łatwa i przyjemna.
Niedawno wspólnie z naszym długoterminowym partnerem, Bankiem Komercyjnym w Abu Zabi, opracowaliśmy specjalny pakiet pożyczek hipotecznych dla inwestorów rosyjskojęzycznych. W dużej mierze dzięki niemu nasze budynki zostały sprzedane w rekordowym czasie.
